Martes, 18 de Enero de 2011 – Diario Ciudadano

En renovaciones contractuales de casas, departamentos, oficinas y locales de comercios se elevarán las locaciones a escalas históricas. Se confirmó un pronóstico que hasta hace pocos días tenía un valor especulativo: aumentan notablemente los alquileres. Así lo aseguró a Ciudadano Santiago Debé, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.
“Todo aquel que tenga que renovar el contrato de alquiler en 2011 deberá pagar 25% más”, afirmó determinante Debé.
El incremento golpeará con fuerza a las consideradas “viviendas chicas” (menos de $1.500 mensuales) mientras que para las más grandes, el aumento pude disminuir del porcentaje mencionado.
Por otra parte, Debé consideró que en casas o departamentos para vivir será raro renovar un contrato sin aumentar su valor ya que “seguramente los gremios acordarán aumentos de sueldos en proporción que irá entre un 25% y 30%. Como  consecuencia, el inquilino costeará sin sobresaltos la suba.
El aumento responde, de acuerdo a lo investigado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios, a tres variables: en primer lugar, al incesante aumento de los materiales de construcción que determinan emprendimientos de alto costo y que luego demandan una rentabilidad obligatoria propia del mercado.
Por otra parte, la raíz del aumento reposa sobre una indiscriminada especulación por parte de algunos sectores alarmistas que se aprovechan de la situación y pronostican valores que no se condicen con la realidad del circuito inmobiliario.
En menor medida, otro factor preponderante que desemboca en el aumento es el valor del terreno no edificado, que hace varios años viene incrementando su cotización.
sector comercial
En este punto, Santiago Debé estableció una serie de diferencias que marcan un contraste con el sector de la vivienda.
Según un sondeo que realizó Ciudadano por las distintas inmobiliarias del Gran Mendoza, la mayoría de las firmas coincidieron en que “en los locales ‘chicos’ (menos de $1.300), es posible que haya un porcentaje de aumento menor, porque muchas veces el que alquila prefiere tener el local ocupado si el inquilino le cumple y renovarle el contrato por un precio no muy elevado”. Esto, en referencia a los locales donde funcionan negocios que facturan poco o en los que algún cuentapropista brinda servicios. Entonces, como no reciben salario, no pueden trasladarle el aumento al alquiler”, analizaron los titulares de las inmobiliarias consultadas.

Nota realizado por el Sr.Orlando  Tirapu

Sin embargo existe un gran dinamismo en el mercado. La alta demanda viene motorizada por estudiantes, jóvenes que se van a vivir solos y divorciados. Respecto de 2009, disminuyó el índice de morosidad.

jueves,  5 de agosto de 2010

Sin dudas, la franja de alquileres de vivienda sigue en buena forma y muestra una demanda en franco crecimiento motorizado por las familias jóvenes, los estudiantes y  divorciados. Los contratos celebrados a esta altura del año tienen un aumento promedio del 25% en relación al mismo período del año pasado, según Santiago Debé, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza.

Por norma general, los incrementos de los alquileres para vivienda siguen a las subas salariales. En marzo, abril y parte de mayo hubo paritarias en las que se fijaron los incrementos salariales para cada uno de los gremios; en promedio los alquileres tuvieron aumentos también”, apuntó Debé.

También Debé dijo que si bien hay algún atraso en los pagos, no se llega a la instancia de desalojo. “La morosidad de los inquilinos es inferior este año en comparación a 2009. La mayoría de los inquilinos ha soportado el aumento promedio de este año en materia de alquileres”, señaló Debé.

Oferta creciente

Hay un detalle que no es menor y tiene que ver con el factor inseguridad, lo que promueve el desarrollo de barrios cerrados. En la medida en que aparecieron barrios bien planificados y consolidados, esto hace que ciertos propietarios que vivían en zonas muy buenas, pero algo abiertas, estén migrando hacia los barrios privados.

Todo esto ocasiona un aumento de la demanda para este segmento. Entonces hay casas disponibles en muy buenas zonas que se alquilan.

A propósito, Pablo Cocucci, de Inmobiliaria Cocucci, señaló que también hay una gran demanda de alquileres de departamentos chicos, motorizada por estudiantes, jóvenes que se van a vivir solos y gente que se separa.

“Los barrios como el Unimev, Trapiche y Bancarios tienen buena demanda, al igual que los nuevos complejos en la Quinta y Sexta Sección, en Godoy Cruz y Dorrego. Ciertamente, la demanda de viviendas para alquilar va a seguir creciendo este año”, concluyó Cocucci.

Jaquelina Jimena – jjimena@losandes.com.ar

“Hay casos que son históricos, que llevan varios años en esta situación, y que están impidiendo el normal recupero de los fondos del Instituto”, se quejó Carmelo Simó, presidente del IPV. Los motivos principales por los cuales a los beneficiarios no les llegan las cuotas son dos: obras inconclusas y fideicomisos sin cerrar.

En el primer caso el funcionario tomó como ejemplo dos barrios con este problema, uno de Luján –no recuerda su nombre– y el Eva Perón de Godoy Cruz. Al primero le faltan unas alcantarillas en el ingreso del loteo, unas obras complementarias pedidas en su momento por el Consejo de Loteo. En el segundo, quedaron un par de manzanas sin construir a las que no se les hicieron las obras de urbanización, pero como el proyecto de loteo aprobado dice que tiene que estar el barrio completamente urbanizado, no se puede cerrar la operatoria.

En el caso de los fideicomisos, Simó explicó que se trata de “unas obras que fueron construidas a partir de los años 2000 y 2001 que no podemos cobrar porque por motivos contables no se han cerrado los fideicomisos y por eso no se han podido escriturar. Por eso, en la comisión hay un grupo de contadores abocados también a esta tarea”.

El funcionario no sabe a ciencia cierta cuántos barrios están en esta situación ni cuánto dinero pierde el instituto por cuotas no cobradas. Lo que sí dice es que “se están haciendo los mayores esfuerzos para revertir el cuadro. En algunos barrios, cuando hemos detectado el faltante de obras menores, las estamos haciendo directamente nosotros para poder empezar a cobrar”.

Nuevo método de pago
Otra de las cuestiones que según Simó impide el recupero es la enorme cantidad de cuotas con que se han cerrado algunas operatorias. “Hay barrios financiados hasta en 700 cuotas. ¡700 cuotas son casi 60 años! Pero más allá del tiempo, hay que ver que los valores se van licuando”, reclamó. Por eso, desde enero se está trabajando con una nueva normativa, reflejada en la Resolución Nº26/10 que, por un lado limita el plazo para cancelar la vivienda y por el otro ata el monto de las cuotas a los ingresos del beneficiario.

Así, el plazo máximo para devolver el crédito ahora es de 240 meses (20 años), salvo en los casos de viviendas rurales o para familias con un discapacitado, que es de 300 meses (25 años).

En cuanto a los ingresos, antes se tomaba como parámetro el ingreso más bajo de todos los adjudicatarios de un barrio y se estipulaba el 20% de ese monto como el valor de la cuota para todos. Ahí residiría la razón por la cual algunas operatorias se estiraron tanto en el tiempo.

A partir de la nueva reglamentación, cada beneficiario pagará como canon mensual el 20% del total de los ingresos familiares. “Así, si una familia tiene ingresos totales por $1.500 pagará una cuota de $300, y si gana unos $5.000 pagará una cuota de $1.000”, ejemplificó.

Pero hay más. La resolución estableció también que la cuota mínima a pagar no pueda ser inferior al 20% del salario mínimo vital y móvil.

“Actualmente es de $1.500, con lo cual ninguna cuota puede ser inferior a $300”, expresó.

Una vez más, la excepción a la regla son las viviendas rurales y para discapacitados, para quienes el porcentaje baja al 10%.

“Creemos que es un mecanismo un poco más solidario, porque quienes más tienen pagan una cuota más alta pero también terminan antes de pagar su vivienda. Esto nos sirve para recuperar fondos más rápido para poder reinvertirlos en nuevas operatorias”, cerró Simó.

El mercado inmobiliario del departamento de Maldonado registró un movimiento de U$S 934 M entre los meses de marzo de 2009 y febrero de 2010, según informó el director general de turismo municipal Horacio Díaz durante una conferencia de prensa brindada por la comisión directiva de la Asociación de Inmobiliarias de Punta del Este; Punta del Este fue la ciudad del departamento con mayor cantidad de transacciones acaparando el 46,8% de las ventas totales:

En el mismo periodo en Buenos Aires se transaron según el Colegio de Escribanos de la Ciudad un total de 4.268 M, por lo que la relación superficie–ventas es muy similar ya que Bs As posee unos 200 km2 y Punta del Este unos 20 Km2 y se realizaron unas diez veces más operaciones en la ciudad coincidiendo con la mayor superficie; aunque si relacionamos las ventas con las cantidades de población se realizan muchísimas más transacciones en la ciudad esteña que en Bs As: Punta del Este posee unos 10.000 habitantes y Bs As 3 Millones de habitantes (300 veces más). A pesar de la baja relación en cantidad de habitantes de Punta del Este se transó una décima parte de las operaciones que se tranzan en Bs As, esto muestra el fuerte dinamismo inmobiliario que vive Punta del Este hoy.

Este dinamismo se da básicamente durante el verano, Febrero fue el mes que registró mayor cantidad de operaciones en todo el departamento de Maldonado y específicamente en Punta del Este.

1 HECATEREA 1 MILLON

Esta semana también trascendió en el diario El País que un multimillonario estadounidense desembolsó quince millones de dólares para comprar un predio de quince hectáreas sobre la costa al este del balneario José Ignacio, el mismo inversor ya había adquirido hace poco tiempo un predio en la misma zona por doce millones.
Estos temas serán tratados por los especialistas más renombrados de la región durante las conferencias del 3º evento anual que organiza Reporte Inmobiliario en el Hotel CONRAD de Punta del Este el próximo 16 de Julio.

En el módulo dedicado al financiamiento al comprador final, el licenciado Pablo Rojo, ex presidente del BHN, explicó las limitaciones que hay para el crecimiento de la actividad hipotecaria en el país. Básicamente dijo que al no haber una moneda en la cual pactar contratos de crédito a largo plazo, es virtualmente imposible expandir las operatorias hipotecarias existentes. Por otra parte, tampoco hay ahorros a largo plazo en activos financieros líquidos que se puedan usar para fondear préstamos inmobiliarios. En efecto, los depósitos bancarios son a cortísimo plazo y las otras alternativas de ahorro que la gente utiliza, como los dólares bajo el colchón o las propiedades para alquilar, son naturalmente ilíquidas y consecuentemente no sirven para fondear hipotecas.

Varias cámaras del sector están impulsando la idea de permitir la originación de préstamos hipotecarios a tasas reales de solo un dígito para que sean realmente accesibles para la gente, pero ajustables por inflación. Hay varias ideas sobre los índices a utilizar. Algunos, como Cavera y la Cedu, sugieren el CVS para que las cuotas suban a la par que los salarios, pero el descrédito del Indec llevó a otras instituciones, como la AEV, a optar por un índice nuevo que pondere los convenios colectivos de trabajo homologados oficialmente. En cualquier caso, la mayoría se orienta al uso de índices salariales. No obstante ello, hay economistas que prefieren el CER para que el esquema sea realmente simple y universal.

La idea se complementa con la creación de carteras con esas hipotecas que puedan securitizarse para ser colocadas entre el público inversor. La iniciativa de la AEV incorpora además una serie de seguros que apuntan a acotar la incertidumbre de los tomadores de los préstamos indexados, lo cual simultáneamente le daría mayor calidad a los propios vehículos de inversión. Básicamente se habla de un seguro de desempleo standard y de un seguro adicional que cubra los desfasajes transitorios que puedan surgir entre la situación particular de un cierto gremio al que pertenezca el deudor y el índice ponderado general.

Críticas y cuestionamientos

No hay dudas que los esquemas crediticios indexados son objeto de grandes críticas. Ello es indiscutible y hasta se podría decir que está socialmente instalado que no es una buena idea. En primer lugar el propio gobierno se opone a capa y espada a cualquier tipo de indexación porque le teme a la inflación. Es evidente que es como tapar el sol con las manos y decir que no es de día. Pero ideológicamente el gobierno piensa que la indexación aceleraría la inflación, de manera que están dispuestos a sostener su prohibición aunque ello traiga una seria de consecuencias indeseables. Pero naturalmente la gente, es decir los potenciales clientes o deudores de este tipo de créditos, si se les pregunta al respecto, también se oponen.

Sin embargo, a poco que cualquiera se ponga a reflexionar sobre la posibilidad de pactar contratos a largo plazo en moneda doméstica y a tasas de un dígito, caerá en la cuenta que el sistema indexado es el único posible. El propio BHN se ha opuesto a la propuesta basando su opinión en las malas experiencias de las viejas carteras hipotecarias indexadas que, en épocas de alta inflación, fueron imposibles de administrar.

Pero estos evidentes obstáculos, a juicio de los que impulsan la iniciativa, son salvables. De hecho, nadie piensa en aplicar cláusulas indexatorias sin las coberturas del caso, y esa es la razón por la cual se ha ideado el paquete de seguros antedichos. Por lo demás, cabe recordar que varios países latinoamericanos resolvieron el problema de la falta de hipotecas, logrando al día de hoy tener mercados crediticios vigorosos. Así sucede en Chile y en Brasil, donde se está combatiendo eficazmente el déficit habitacional. Y en estos sitios lo han hecho con préstamos indexados. Claro que el hecho de tener una tasa de inflación moderada es un elemento muy diferencial respecto de nuestra economía y nuestra historia, donde la cultura inflacionaria es alta, para el año próximo se proyecta una tasa de inflación del 15%, y en ese contexto el recuerdo de la 1050 está aun en la memoria colectiva de la gente.

El ahorro a largo plazo

Tan importante como lo señalado respecto de las hipotecas indexadas, es lograr al mismo tiempo la creación de un sistema de ahorro a largo plazo, idealmente sin subsidios públicos ni aportes de recursos gubernamentales ni previsionales, para que realmente se alcance un sistema sustentable en el tiempo y escalable masivamente. Definitivamente ello no es algo simple. La gente en nuestro país no cree en nada al momento de ahorrar. Y obviamente hay muchas razones para que así sea. Pensando el largo plazo, como se ha dicho, se opta por departamentos para alquilar o dólares bajo el colchón, según el tamaño del bolsillo de cada uno. Los depósitos bancarios se eligen solo para el corto plazo y el resto de las opciones (títulos públicos, acciones, deuda corporativa, incluso cuentas en el exterior) son solo para iniciados. La mayoría de la gente ni se entera que eso existe.

En otros países es muy diferente. En EEUU, por ejemplo, la gente mayoritariamente tiene activos financieros en su patrimonio y el mercado de capitales es consecuentemente gigantesco. Con las viviendas hipotecadas a largo plazo y a tasas muy bajas, el americano medio tiene acciones o bonos del tesoro aunque más no sea como parte de la cartera de su fondo de pensión. Pero en Argentina hasta eso (las AFJPs) han desaparecido.

Crear un vehículo de ahorro, con el cual se puedan fondear hipotecas, y en el cual la gente realmente crea, es un enorme desafío. Pensémoslo así: al momento de ahorrar a largo plazo, la gente quiere varias cosas, a saber: en primer lugar busca un activo que mantenga como mínimo el poder adquisitivo en el tiempo. De hecho, si la gente pudiera evitar la especulación en esta materia, lo haría sin dudarlo. Invertir en dólares es especulativo para quien vive en Argentina. A futuro, nadie puede garantizar cuál será el poder adquisitivo de la divisa norteamericana. De hecho, hay consenso que en los próximos tiempos el dólar perderá valor en el mundo a raíz de la híper emisión que se ha hecho para combatir la reciente crisis financiera global, y eso es virtualmente una realidad.

Invertir en inmuebles no necesariamente resuelve esta cuestión, pero al igual que los dólares bajo el colchón, da seguridad. En última instancia las propiedades son bienes registrables que nunca fueron confiscados en Argentina, a diferencia de otros activos.

La gran pregunta entonces es si es posible crear un vehículo alternativo nuevo, que el público elija voluntariamente por resultarle atractivo para mantener en el tiempo el poder adquisitivo de su plata. A su vez, tiene que estar bien garantizado, y adicionalmente tiene que servir para fondear hipotecas. Pero esto ya está inventado, y en el pasado llegó a ser enormemente popular en nuestro país, al menos hasta la década del sesenta. Se llaman Cédulas Hipotecarias. Son cuotas partes de un vehículo (hoy en día sería un fideicomiso financiero) conformado por hipotecas.

A un año de que la actividad inmobiliaria y de la construcción privada comenzara a desacelerarse producto de circunstancias internacionales potenciadas por nuestra propia realidad vernácula, el mercado parece haber dado alguna muestra de recuperación aunque el número de compraventas siga muy distante de lo que fuera por lo menos en los últimos 4 años.

Cabe entonces reflexionar acerca de si podrá recuperar el nivel de fluidez alcanzado en esos años o bien ingresó definitivamente a un nuevo ciclo dentro del cual habrá que descubrir nuevas líneas de acción y propuestas superadoras para operar en él.

Es bien conocido por todos, que el motor movilizador de la inversión inmobiliaria y la constructiva privada de viviendas fue el ahorro privado. Mirar por tanto donde se genera disponibilidad excedente de recursos y que cuestiones motivan a esas fuentes a volcarlos a la inversión inmobiliaria y cuales variables lo desincentivan sería un ejercicio primario a realizar.

VARIABLES A FAVOR:

Crecimiento económico: La construcción y también la actividad inmobiliaria en general es netamente pro cíclica de la actividad económica general, se nutre de ella y la realimenta, tal cual se desprende del gráfico precedente. Existe consenso en que el año venidero el PBI, crecerá más allá de cuál sea la cifra. Una mayor disponibilidad de recursos proveniente de dicho crecimiento juega a favor del mercado inmobiliario.

Tipo de Cambio: Con una tendencia a la estabilidad o a correcciones leves del tipo de cambio como la que parece haberse instalado y la que se prevé a futuro, se disipa la competencia de la moneda estadounidense por sobre la opción inmobiliaria.

Debilidad del dólar? : fuerte déficit fiscal y emisión por paquetes de ayuda para paliar la crisis debilitaría el poder de compra del dólar generando que el inversor con equity se vuelque hacia activos tangibles.

Incertidumbres políticas: Incentiva acciones de resguardo de valor del capital, muchas de ellas orientadas hacia la compra y/o construcción de inmuebles.

Mercados financieros y de Capitales: En general no operan como opciones sustitutas a la inversión inmobiliaria para el inversor medio no sofisticado.

Rentas extras: El argentino de nivel socioeconómico medio-alto descree del valor efectivo de su jubilación futura (estatización AFJPs), recurriendo a la compra de inmuebles para obtener una renta como suplemento o ingreso principal.

Crecimiento vegetativo: cada vez más gente necesita vivienda. El déficit habitacional se amplía día a día, con fuerte necesidad de corregirse.

VARIABLES EN CONTRA:

Inflación: los niveles de inflación actuales y que se prevén para el próximo año, superiores al dígito, provocan además de pérdida de poder de compra del salario real, tensiones hacia el alza de valores de venta vía costos y presión hacia la tasa de interés.

Incertidumbre política: opera repeliendo inversiones privadas y de fondos institucionales de escala.

Falta de Financiación: inflación, descalce de plazos y opciones de negocio de menor riesgo para la banca, siguen dificultando en el mediano plazo la accesibilidad al crédito de largo plazo y la inclusión de otros segmentos socioeconómicos como demanda concreta para compra de vivienda.

Menos proyectos: menor oferta futura de propiedades a estrenar en función de la menor cantidad de obras proyectadas.

Caída en la rentabilidad: el alza de costos a mayor ritmo que el alza de los precios de venta en desarrollos tradicionales sin diferenciación operan restringiendo su rentabilidad

Localizaciones competitivas: los valores y condiciones generales de otras plazas internacionales afines a inversores argentinos como Miami, Punta del Este y aunque en menor medida Brasil (se potenciará a futuro) operan como competencia a opciones de inversión inmobiliaria locales.

Alta presión impositiva: impuestos cruzados, nuevas normativas y nuevos elementos de control complican a desarrolladores, comercializadores y potenciales compradores de activos inmobiliarios. Tramitaciones de planos con mayores exigencias y que demandan mayor tiempo, en muchos casos por cuestiones burocrátcias, también juegan en contra para los developers.

Las variables desfavorables impactan en el tamaño del mercado y aunque pueda haber un repunte hacia el año próximo lo más probable es un periodo de menor actividad al del trienio 2006/2008, sobre todo en lo relacionado a nuevos desarrollos. Hay puntos a favor que hacen prever que la demanda no caerá aún más, manteniéndose seguramente en los niveles actuales o incluso con cierto crecimiento. Los valores de mercado demostraron hasta el momento que no ajustan automática y rápidamente hacia la baja como una lectura economicista simplista del accionar de los mercados podía hacer prever, seguramente esta variable también se seguirá manteniendo relativamente estable.
En resumen: tendremos un mercado más reducido y selectivo. Con respecto a las posibilidades de compra para los segmentos medios no se prevén cambios; esta seguirá siendo una “asignatura pendiente”.

S___________/______________D.

De la mayor consideración, esta Gerencia del Colegio informa:

Que habiendo tomado legal conocimiento a través de Oficio remitido con fecha 11 de Diciembre del corriente año por la Oficina Fiscal Departamental Nº 1 de Capital, Provincia de Mendoza, en relación a autos Nº P126.650/06/03L / Nº P19.216/08/3L, Caratulados: “F. en averiguación de Delito”, donde se investiga la posible comisión de delito de Fraude y/o Estafa, se pone en vuestro conocimiento, que en TRANSACCIONES INMOBILIARIAS estarían siendo utilizadas los datos y firmas sin su consentimiento, de las personas que se detallan a continuación, como garantes y fiadores de obligaciones contraidas, valiéndose a tal efecto, para la consumición de tal ilícito, de documentación apócrifa.

• FRANCISCA ZULEMA GODOY. (de nacionalidad Argentina, con 66 años, soltera y jubilada)

• IVANO FANINI STEFANI. ( de nacionalidad Italiana, con 77 años, casado y comerciante)

La presente comunicación se cursa por orden judicial expresa de autoridad competente, Sra. Secretaria Ad-Hoc Maria Virginia Rumbo, con el objeto de prevenir posibles defraudaciones a la comunidad en general y alertar a todas las inmobiliarias ante la investigación de estos posibles hechos.

Reciba Uds. un cordial saludo.

Fuente: CCPIM